Primer 1:
Investiranje u nekretnine je složen proces koji zahteva pažljivo planiranje i analizu. Kroz konkretan primer investiranja 200.000 EUR u stan u Beogradu, analiziraćemo strukturu investicije, potencijalne benefite i rizike, kao i očekivane finansijske rezultate u periodu od 15 godina. Ažuriraćemo mesečnu rentu na 600 EUR i uključiti troškove periodičnih renovacija.
Struktura investicije
Pretpostavimo da investitor kupuje stan u Beogradu za 200.000 EUR.
-
Kupovina i inicijalno renoviranje (opremanje):
- Kupovina stana: 180.000 EUR
- Troškovi inicijalog renoviranja i opremanja: 20.000 EUR
-
Godišnji troškovi:
- Porez na imovinu: 500 EUR godišnje
- Održavanje: 300 EUR godišnje
- Osiguranje: 200 EUR godišnje
- Periodično renoviranje (svake 3 godine): 5.000 EUR
Prihodi od mesečnog izdavanja pod ugovorom
Stan će biti iznajmljen po mesečnoj ceni od 600 EUR. Očekivani godišnji prihod od rentiranja bi bio:
600 EUR×12 meseci=7.200 EUR
Finansijska konstrukcija
Početni kapital: 200.000 EUR
Godišnji troškovi:
- Porez na imovinu: 500 EUR
- Održavanje: 300 EUR
- Osiguranje: 200 EUR
- Periodično renoviranje: 5.000 EUR svake treće godine (što je prosečno 1.667 EUR godišnje)
Ukupni godišnji troškovi: 500+300+200+1.667=2.667 EUR
Neto godišnji prihod: 7.200 EUR (prihod od rente)−2.667 EUR (troškovi)=4.533 EUR
Povrat investicije u periodu od 15 godina: 4.533 EUR×15 godina=67.995 EUR
Očekivana vrednost nekretnine
Pretpostavimo da vrednost nekretnine raste prosečno 2% godišnje. Vrednost nekretnine nakon 15 godina bi bila:
180.000 EUR×(1+0.02)15=180.000 EUR×1.3498588≈242.975 EUR
Ukupan povrat
Nakon 15 godina, ukupna vrednost investicije bi bila zbir prihoda od rentiranja i trenutne vrednosti nekretnine:
67.995 EUR (prihod od rente)+242.975 EUR (vrednost nekretnine)=310.970 EUR
Ukupan povrat investicije: 310.970 EUR−200.000 EUR=110.970 EUR
Najisplativije nekretnine za investiranje
- Stanovi u urbanim centrima: Stanovi u velikim gradovima kao što su Beograd, Novi Sad i Niš imaju visok potencijal za iznajmljivanje i vrednost im obično raste.
- Poslovni prostori: Ulaganje u poslovne prostore u prometnim poslovnim četvrtima može doneti visoke prinose, pogotovo ako se prostor iznajmi stabilnom poslovnom subjektu.
- Vikendice i apartmani za turizam: Na atraktivnim turističkim destinacijama, ove nekretnine mogu generisati značajan prihod tokom turističke sezone.
Nekretnine koje treba izbegavati
- Ruralna područja: Nekretnine u manje razvijenim područjima često imaju nižu potražnju i manji potencijal za rast vrednosti.
- Stari objekti sa visokim troškovima renoviranja: Ove nekretnine mogu zahtevati značajna ulaganja u obnovu, što može značajno umanjiti ukupni povrat investicije.
- Neperspektivne industrijske zone: Industrijski prostori u zonama sa slabim ekonomskim razvojem mogu biti teški za iznajmljivanje i imati nisku likvidnost.
Investiranje u nekretnine može biti vrlo isplativo, posebno kada se investicija pažljivo planira i sprovodi. U našem primeru, investicija od 200.000 EUR u stan u Beogradu može doneti značajan povrat u periodu od 15 godina, uz ukupnu dobit od 110.970 EUR. Ključ uspeha leži u izboru prave nekretnine, praćenju tržišnih trendova i proceni potencijalnih rizika i troškova.
Primer 2:
Isplativost investiranja u nekretnine za iznajmljivanje kao stan na dan
Investiranje u nekretnine koje se iznajmljuju kao stan na dan može biti vrlo isplativo, ali zahteva pažljivo planiranje zbog specifičnih troškova i potencijalnih prihoda. Analiziraćemo strukturu investicije, potencijalne benefite i rizike, kao i očekivane finansijske rezultate u periodu od 15 godina, sa mesečnom cenom iznajmljivanja od 50 EUR po danu i prosečno 10-20 dana mesečno. Takođe, uključićemo troškove agencije za čišćenje stana.
Struktura investicije
Pretpostavimo da investitor kupuje stan u Beogradu za 200.000 EUR.
-
Kupovina i inicijalna renovacija:
- Kupovina stana: 180.000 EUR
- Troškovi inicijalne renovacije i opremanja: 20.000 EUR
-
Godišnji troškovi:
- Porez na imovinu: 500 EUR godišnje
- Održavanje: 300 EUR godišnje
- Osiguranje: 200 EUR godišnje
- Periodično renoviranje (svake 3 godine): 5.000 EUR (prosečno 1.667 EUR godišnje)
- Troškovi čišćenja: 20 EUR po čišćenju
Prihodi od iznajmljivanja
Stan će biti iznajmljen po ceni od 50 EUR po danu, sa prosečno 10-20 dana mesečno.
Prosečan broj dana iznajmljivanja godišnje:
Prosecˇno 15 dana mesečno×12 meseci=180 dana godišnj
Očekivani godišnji prihod od rentiranja bi bio:
50 EUR×180 dana=9.000 EUR godišnje
Troškovi čišćenja
Pretpostavimo da stan ima 3-10 iznajmljivača mesečno, sa čišćenjem nakon svakog odlaska. Prosečan broj čišćenja godišnje:
Prosečno 6.5 iznajmljivača mesečno×12 meseci=78 čišćenja godišnje
Ukupni godišnji troškovi čišćenja:
78 ×20 EUR=1.560 EUR godišnje
Finansijska konstrukcija
Početni kapital: 200.000 EUR
Godišnji troškovi:
- Porez na imovinu: 500 EUR
- Održavanje: 300 EUR
- Osiguranje: 200 EUR
- Periodične renovacije: 1.667 EUR godišnje
- Troškovi čišćenja: 1.560 EUR godišnje
Ukupni godišnji troškovi: 500+300+200+1.667+1.560=4.227 EUR
Neto godišnji prihod: 9.000 EUR (prihod od rente)−4.227 EUR (troškovi)=4.773 EUR
Povrat investicije u periodu od 15 godina: 4.773 EUR×15 godina=71.595 EUR
Očekivana vrednost nekretnine
Pretpostavimo da vrednost nekretnine raste prosečno 2% godišnje. Vrednost nekretnine nakon 15 godina bi bila:
180.000 EUR×(1+0.02)15=180.000 EUR×1.3498588≈242.975 EUR
Ukupan povrat
Nakon 15 godina, ukupna vrednost investicije bi bila zbir prihoda od rentiranja i trenutne vrednosti nekretnine:
71.595 EUR (prihod od rente)+242.975 EUR (vrednost nekretnine)=314.570 EUR
Ukupan povrat investicije: 314.570 EUR−200.000 EUR=114.570 EUR
Investiranje u nekretnine za iznajmljivanje kao stan na dan može biti vrlo isplativo, posebno kada se investicija pažljivo planira i sprovodi. U našem primeru, investicija od 200.000 EUR u stan u Beogradu može doneti značajan povrat u periodu od 15 godina, uz ukupnu dobit od 114.570 EUR. Iako su troškovi održavanja i čišćenja veći, prihodi od kratkoročnog iznajmljivanja mogu značajno nadmašiti te troškove. Ključ uspeha leži u izboru prave nekretnine, praćenju tržišnih trendova i proceni potencijalnih rizika i troškova.