SAVETI

Kolika je isplativost investiranja u nekretnine?

Posted on by cfoadmin
Kolika je realna isplativost investiranja u nekretnine?
12
јул

Primer 1:

Investiranje u nekretnine je složen proces koji zahteva pažljivo planiranje i analizu. Kroz konkretan primer investiranja 200.000 EUR u stan u Beogradu, analiziraćemo strukturu investicije, potencijalne benefite i rizike, kao i očekivane finansijske rezultate u periodu od 15 godina. Ažuriraćemo mesečnu rentu na 600 EUR i uključiti troškove periodičnih renovacija.

Struktura investicije

Pretpostavimo da investitor kupuje stan u Beogradu za 200.000 EUR.

  1. Kupovina i inicijalno renoviranje (opremanje):

    • Kupovina stana: 180.000 EUR
    • Troškovi inicijalog renoviranja i opremanja: 20.000 EUR

  2. Godišnji troškovi:

    • Porez na imovinu: 500 EUR godišnje
    • Održavanje: 300 EUR godišnje
    • Osiguranje: 200 EUR godišnje
    • Periodično renoviranje (svake 3 godine): 5.000 EUR

Prihodi od mesečnog izdavanja pod ugovorom

Stan će biti iznajmljen po mesečnoj ceni od 600 EUR. Očekivani godišnji prihod od rentiranja bi bio:

600 EUR×12 meseci=7.200 EUR 

Finansijska konstrukcija

Početni kapital: 200.000 EUR

Godišnji troškovi:

  • Porez na imovinu: 500 EUR
  • Održavanje: 300 EUR
  • Osiguranje: 200 EUR
  • Periodično renoviranje: 5.000 EUR svake treće godine (što je prosečno 1.667 EUR godišnje)

Ukupni godišnji troškovi: 500+300+200+1.667=2.667 EUR

Neto godišnji prihod: 7.200 EUR (prihod od rente)−2.667 EUR (troškovi)=4.533 EUR

Povrat investicije u periodu od 15 godina: 4.533 EUR×15 godina=67.995 EUR

Očekivana vrednost nekretnine

Pretpostavimo da vrednost nekretnine raste prosečno 2% godišnje. Vrednost nekretnine nakon 15 godina bi bila:

180.000 EUR×(1+0.02)15=180.000 EUR×1.3498588≈242.975 EUR

Ukupan povrat

Nakon 15 godina, ukupna vrednost investicije bi bila zbir prihoda od rentiranja i trenutne vrednosti nekretnine:

67.995 EUR (prihod od rente)+242.975 EUR (vrednost nekretnine)=310.970 EUR

Ukupan povrat investicije: 310.970 EUR−200.000 EUR=110.970 EUR

Najisplativije nekretnine za investiranje

  1. Stanovi u urbanim centrima: Stanovi u velikim gradovima kao što su Beograd, Novi Sad i Niš imaju visok potencijal za iznajmljivanje i vrednost im obično raste.
  2. Poslovni prostori: Ulaganje u poslovne prostore u prometnim poslovnim četvrtima može doneti visoke prinose, pogotovo ako se prostor iznajmi stabilnom poslovnom subjektu.
  3. Vikendice i apartmani za turizam: Na atraktivnim turističkim destinacijama, ove nekretnine mogu generisati značajan prihod tokom turističke sezone.

Nekretnine koje treba izbegavati

  1. Ruralna područja: Nekretnine u manje razvijenim područjima često imaju nižu potražnju i manji potencijal za rast vrednosti.
  2. Stari objekti sa visokim troškovima renoviranja: Ove nekretnine mogu zahtevati značajna ulaganja u obnovu, što može značajno umanjiti ukupni povrat investicije.
  3. Neperspektivne industrijske zone: Industrijski prostori u zonama sa slabim ekonomskim razvojem mogu biti teški za iznajmljivanje i imati nisku likvidnost.

Investiranje u nekretnine može biti vrlo isplativo, posebno kada se investicija pažljivo planira i sprovodi. U našem primeru, investicija od 200.000 EUR u stan u Beogradu može doneti značajan povrat u periodu od 15 godina, uz ukupnu dobit od 110.970 EUR. Ključ uspeha leži u izboru prave nekretnine, praćenju tržišnih trendova i proceni potencijalnih rizika i troškova.

 

Primer 2:

Isplativost investiranja u nekretnine za iznajmljivanje kao stan na dan

Investiranje u nekretnine koje se iznajmljuju kao stan na dan može biti vrlo isplativo, ali zahteva pažljivo planiranje zbog specifičnih troškova i potencijalnih prihoda. Analiziraćemo strukturu investicije, potencijalne benefite i rizike, kao i očekivane finansijske rezultate u periodu od 15 godina, sa mesečnom cenom iznajmljivanja od 50 EUR po danu i prosečno 10-20 dana mesečno. Takođe, uključićemo troškove agencije za čišćenje stana.

Struktura investicije

Pretpostavimo da investitor kupuje stan u Beogradu za 200.000 EUR.

  1. Kupovina i inicijalna renovacija:

    • Kupovina stana: 180.000 EUR
    • Troškovi inicijalne renovacije i opremanja: 20.000 EUR

  2. Godišnji troškovi:

    • Porez na imovinu: 500 EUR godišnje
    • Održavanje: 300 EUR godišnje
    • Osiguranje: 200 EUR godišnje
    • Periodično renoviranje (svake 3 godine): 5.000 EUR (prosečno 1.667 EUR godišnje)
    • Troškovi čišćenja: 20 EUR po čišćenju

Prihodi od iznajmljivanja

Stan će biti iznajmljen po ceni od 50 EUR po danu, sa prosečno 10-20 dana mesečno.

Prosečan broj dana iznajmljivanja godišnje:

Prosecˇno 15 dana mesečno×12 meseci=180 dana godišnj

Očekivani godišnji prihod od rentiranja bi bio:

50 EUR×180 dana=9.000 EUR godišnje

Troškovi čišćenja

Pretpostavimo da stan ima 3-10 iznajmljivača mesečno, sa čišćenjem nakon svakog odlaska. Prosečan broj čišćenja godišnje:

Prosečno 6.5 iznajmljivača mesečno×12 meseci=78 čišćenja godišnje

Ukupni godišnji troškovi čišćenja:

78 ×20 EUR=1.560 EUR godišnje

Finansijska konstrukcija

Početni kapital: 200.000 EUR

Godišnji troškovi:

  • Porez na imovinu: 500 EUR
  • Održavanje: 300 EUR
  • Osiguranje: 200 EUR
  • Periodične renovacije: 1.667 EUR godišnje
  • Troškovi čišćenja: 1.560 EUR godišnje

Ukupni godišnji troškovi: 500+300+200+1.667+1.560=4.227 EUR

Neto godišnji prihod: 9.000 EUR (prihod od rente)−4.227 EUR (troškovi)=4.773 EUR

Povrat investicije u periodu od 15 godina: 4.773 EUR×15 godina=71.595 EUR

Očekivana vrednost nekretnine

Pretpostavimo da vrednost nekretnine raste prosečno 2% godišnje. Vrednost nekretnine nakon 15 godina bi bila:

180.000 EUR×(1+0.02)15=180.000 EUR×1.3498588≈242.975 EUR

Ukupan povrat

Nakon 15 godina, ukupna vrednost investicije bi bila zbir prihoda od rentiranja i trenutne vrednosti nekretnine:

71.595 EUR (prihod od rente)+242.975 EUR (vrednost nekretnine)=314.570 EUR

Ukupan povrat investicije: 314.570 EUR−200.000 EUR=114.570 EUR

Investiranje u nekretnine za iznajmljivanje kao stan na dan može biti vrlo isplativo, posebno kada se investicija pažljivo planira i sprovodi. U našem primeru, investicija od 200.000 EUR u stan u Beogradu može doneti značajan povrat u periodu od 15 godina, uz ukupnu dobit od 114.570 EUR. Iako su troškovi održavanja i čišćenja veći, prihodi od kratkoročnog iznajmljivanja mogu značajno nadmašiti te troškove. Ključ uspeha leži u izboru prave nekretnine, praćenju tržišnih trendova i proceni potencijalnih rizika i troškova.